In diesem Abschnitt werden die Angaben von Mieter und Vermieter festgehalten.

Werden die Angaben der Vertragsparteien nicht genau festgehalten, kann im Streitfall der Vertrag für unwirksam erklärt werden. Zur genauen Definition der Parteien zählt auch die Rechtsform, da der juristische Status Konsequenzen nach sich zieht, etwa im Bereich der Haftung. Schließen Sie etwa als Privatperson oder als Firma den Vertrag? Oder sind Sie der gesetzliche Vertreter für jemand anderen?

In diesem Abschnitt können Sie die Schlüssel angeben, die zur Wohnung gehören und bei Ein- und Auszug abgegeben werden. Denken Sie daran, neben Haus- und Wohnungstür auch mögliche Ergänzungen aufzuführen, wie Keller, Speicher oder Garage.

Schlüssel, die nicht im Mietvertrag vermerkt sind, können Sie bei Auszug nicht zurückverlangen. Bedenken Sie auch, dass die Schlüssel eine reguläre Zugangsberechtigung zu Ihrem Eigentum sind. Ohne Aufzeichnung haben Sie kaum Handhabe, nicht genehmigte Nachschlüssel zu unterbinden.

In diesem Abschnitt wird angeben:

• die Höhe der Miete
• Fälligkeitsdatum
• das Konto, auf das die Miete überwiesen wird

Außerdem werden die Nebenkosten ausgewiesen.

Wer sein Eigentum vermietet, will dafür auch eine Gegenleistung: die Miete. Für den Mieter sind dabei zwei Zahlen wichtig: Die Gesamthöhe der Miete und die Zusammensetzung. Neben der Vergütung des Vermieters sollten aber alle Nebenkosten getrennt ausgewiesen werden, etwa Abwasser, Müllabfuhr und der gemeinsame Strom des Flurs. Denn erfahrungsgemäß schwanken diese Nebenkosten und der Mieter soll nicht annehmen, dass Sie die Miete erhöhen, nur weil der Strom teurer wird.

Da der Mietvertrag unbefristet ist, wird in diesem Abschnitt vor allem der Vertragsbeginn festgelegt, also der erste mögliche Einzugstermin.

Zusätzlich wird der Anspruch auf Eigenbedarf seitens des Vermieters ausgeschlossen. Auch die automatische Verlängerung nach einer Kündigung wird ausgeschlossen, um zu verhindern, dass der Mieter die Wohnung oder Ergänzungsräume trotz Kündigung weiter nutzt. Dieser Ausschluss hat den Vorteil, dass Sie direkt geeignete Schritte zur Räumung einleiten können, falls der Mieter nicht fristgerecht auszieht.

Übrigens sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie nur mündliche einen früheren Einzugstermin erlauben: mündliche Absprachen sind immer schwer nachweisbar. Im Schadensfall tragen Sie dann die Kosten häufig selbst.

In diesem Abschnitt wird die Höhe der Mietkaution festgehalten.

Das Gesetz legt die Mietkaution auf maximal drei Nettokaltmieten fest. Sie soll als Mietsicherheit dienen, die vor Mietausfall und Schäden an der Mietsache schützt. Als Vermieter haben Sie aber die Pflicht, diese Kaution unabhängig von Ihrem eigenen Kapital aufzubewahren.

In juristischem Stil: In diesem Abschnitt wird dem Mieter der Gebrauch der Mieträume im protokollierten Zustand genehmigt und eventuelle Mängel von Mieter als vertragsgemäß akzeptiert.

In anderen Worten: In diesem Abschnitt bestätigt der Mieter, dass es die Mängel gibt und dass sie nicht direkt beseitigt werden müssen. Maßgeblich für diese akzeptierten Mängel ist das Abnahmeprotokoll, das den Zustand der Mietsache vor Einzug festhält. Sie sollten das Protokoll unbedingt als Anlage angeben, da Sie als Vermieter nur so bei zusätzlichen Mängeln nachweisen können, dass sich der Zustand der Wohnung verschlechtert hat.

In diesem Abschnitt werden die Pflichten des Mieters zu Schönheitsreparaturen geregelt und die Richtintervalle für die Reparaturen festgelegt.

Dem Mieter können grundsätzlich nur bestimmte Schönheitsreparaturen aufgetragen werden, wie das Streichen der Wände und Lackieren der Heizkörper. Um die Wohnung zu erhalten, ist es trotzdem sinnvoll, Richtintervalle für die Maßnahmen festzulegen. Welche Qualität die Reparaturen haben müssen, ist in §243 BGB geregelt.

In diesem Abschnitt wird die Obhuts-, Sorgfalts- und Anzeigepflicht des Mieters gegenüber der Mietsache geregelt. Gleichzeitig werden die Folgen bestimmt, die eintreten, wenn der Mieter seine Pflichten vernachlässigt. Zum Beispiel Maßnahmen zur Mängelbeseitigung, wenn Sie als Vermieter bereits mehrfach gemahnt haben.

Zu den üblichen Pflichten zählt zum Beispiel, die Zimmer ausreichend zu lüften oder Besucher zu bitten, pfleglich mit Wohnung und Treppenhaus umzugehen. Bedenken Sie: Hält sich der Mieter nicht an diese Pflichten, ist bei Schaden der Mieter haftbar.

Was genau darf der Mieter mit der Wohnung tun? In diesem Abschnitt wird geregelt, was der Mieter mit der Wohnung tun darf und für welche Zwecke oder Maßnahmen der Mieter eine Genehmigung durch den Vermieter benötigt. Solche Maßnahmen sind zum Beispiel Um- und Einbau, die die Wohnung wesentlich verändern.

In diesem Abschnitt wird die Zuständigkeit für Kleinstreparaturen geregelt. Außerdem wird aufgelistet, wie hoch der finanzielle Aufwand der Mieter für diese Reparaturen sein darf. Die Auflistung entspricht den gesetzlichen Vorgaben.

Kleinere Reparaturen von sogenannten Bagatellschäden werden immer vom Mieter getragen. Unabhängig davon, ob der Mieter sie verschuldet hat oder nicht. Übersteigen die Kosten für die Reparaturen den festgelegten Betrag, müssen Sie als Vermieter alle weiteren Kosten für dieses Jahr tragen. Dieser Abschnitt führt daneben die häufigsten Bereiche auf, in denen Bagatellschäden auftreten. Im Dialog mit dem Mieter kann Ihnen diese Liste als Orientierung dienen, wer wofür zuständig ist.

Dieser Abschnitt regelt, wann der Vermieter Zugangsrechte zur Wohnung und den ergänzenden Raumen hat.

Beachten Sie, dass das Gesetz dem Mieter ein Recht auf Privatsphäre gibt und Sie keinen uneingeschränkten Zutritt verlangen können. Es gibt aber für Vermieter zwei Ausnahmen:

• Von Zeit zu Zeit sollten Sie die Wohnung besichtigen dürfen, um sich vom guten Zustand zu überzeugen.
• Außerdem müssen die Messgeräte für Wasser, Strom oder ähnliches regelmäßig abgelesen werden.

Dieser Abschnitt hilft Ihnen, eine gangbare Balance zwischen Kontrolle und Mieterrecht zu finden.

In diesem Abschnitt wird die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags erklärt.

Die Hausordnung ist ein wichtiges Hilfsmittel, um das friedliche Zusammenleben zwischen Bewohnern eines Hauses zu regeln. Damit die Hausordnung für den Mieter gilt, muss sie allerdings Teil des Mietvertrags sein, also deutlich aufgeführt sein. Sie sollten die Hausordnung insbesondere dann beifügen, wenn Sie als Vermieter nicht Eigentümer des Hauses sind und etwa eine Eigentümerversammlung über die Hausordnung entscheidet. So vermeiden Sie mögliche rechtliche Konsequenzen, falls der Mieter gegen die Hausordnung verstößt.

In diesem Abschnitt wird der Zustand der Wohnung und Ergänzungen bei Übergabe geregelt. Hier wird festgelegt, dass fristnah fällige und notwendige Schönheitsreparaturen vom Mieter anteilig auszugleichen sind. Das hat den Vorteil, dass Sie die kosten für diese Reparaturen nicht allein tragen müssen. Außerdem werden die nötigen Maßnahmen zur Wohnungsübergabe, wie Schlüssel- und Übergabeprotokoll, aufgeführt.

In diesem Abschnitt werden die üblichen Formalien aufgeführt. So wird zum Beispiel festgelegt, dass alle Absprachen zwischen Mieter und Vermieter nur schriftlich gültig sind.

Schon um Zeit zu sparen, werden Genehmigungen oder Aufforderungen gern in mündlicher Form erteilt. Diese mündlichen Absprachen sind allerdings schwer nachweisbar und damit kaum durchzusetzen. Auch wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter haben, sollten Absprachen auch immer schriftlich dokumentiert werden: für den Schadensfall und zur verbindlichen Orientierung von Mieter und Vermieter.